Fermiers

Comment fixer ou réviser le montant du loyer ?

 La loi prévoit que, lors de la conclusion d’un bail rural, les parties doivent fixer le loyer en monnaie, entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par le préfet, en fonction de critères qualitatifs : état et qualité des sols, état des bâtiments.

Les maxima et minima, arrêtés par le préfet après avis de la commission consultative départementale des baux ruraux, servent à fixer, dans le contrat de bail nouveau, la valeur locative du bien loué, et à réviser les éventuels fermages anormaux des baux en cours. Si ces normes n’ont pas été respectées lors de la conclusion du bail, la révision du prix est possible courant de 3^ème année du bail, initial ou renouvelé. Au moment du renouvellement, il est également possible d’agir en fixation du prix du bail renouvelé.

Chaque année, le préfet actualise ces maxima et minima en fonction de l’indice national des fermages : pour 2011 il est en hausse de 2,92%.

L'arrêté préfectoral du 29 septembre 2011

S’agissant des baux en cours au 30 septembre 2010, un arrêté préfectoral, signé le 29 septembre 2011, a actualisé les maxima et minima qui leur sont applicables : soit + 2,92% par rapport à 2010 (voir tableau). Après consultation de la commission consultative des baux ruraux, le Préfet a réévalué les bases des maxima et minima applicables aux baux nouveaux signés à compter du 1er octobre 2010, ainsi qu’aux baux arrivés au terme de leur durée contractuelle, soit donc à leur renouvellement (voir tableau).

Déterminer la valeur locative d’un bien

Une notation en points permet de déterminer la valeur locative des terres, des bâtiments traditionnels, des bâtiments spécialisés (étable vaches laitières, bovins à l’engrais) et des bâtiments hors-sol (porcherie, poulailler, étable à veaux de boucherie).

S’agissant des terres, les parcelles louées sont divisées en îlots de culture, chaque îlot étant constitué soit par une ou plusieurs parcelles cadastrales comparables et contiguës, soit par une partie de parcelle cadastrale lorsque celle-ci n’est pas homogène. Aucune distinction n’est faite entre terres labourables et prairies.

La valeur locative des terres est déterminée en tenant compte des différents éléments énumérés ci-dessous.

Qualité et état du sol

Selon leur qualité et leur état à l’entrée en jouissance, les sols sont répartis en quatre classes, une note étant donnée à chaque îlot.

Première classe : 38 à 62 points/ha

-  terre franche pouvant être travaillée jusqu’à une profondeur de 30 cm et plus sans difficulté particulière, sans modifier l’apparence du sol et sans nuire à sa qualité ni à sa composition,

-  sol apte à supporter les instruments de culture classiques et le pâturage des bovins pendant toute l’année, lorsque les conditions climatiques sont normales pour la saison,

-  sol sur lequel pourront être implantées toutes les cultures habituellement pratiquées dans la région,

-  sol ne contenant pas de pierres ou pouvant contenir quelques pierres sans que leur nombre et leur taille ne nécessite le recours à un épierrage après des façons culturales soignées.

Deuxième classe: 13 à 37 points/ha

-  terre pouvant être travaillée jusqu’à une profondeur de 16 à 30cm, sans difficulté particulière, sans modifier l’apparence du sol et sans nuire à sa qualité ni à sa composition,

-  sol apte à supporter les instruments de culture classiques et le pâturage des bovins pendant 9 mois de l’année, lorsque les conditions climatiques sont normales pour la saison,

-  sol apte à produire de bonnes cultures fourragères,

-  sol pouvant contenir des pierres, à condition qu’elles ne gênent pas la réalisation des façons culturales, ou les pierres ne devront pas être trop importantes afin que le sol soit apte à recevoir des façons culturales régulières.

Troisième classe: 5 à 12 points/ha

-  terre pouvant être travaillée jusqu’à une profondeur de 5 à 16 cm, sans difficulté particulière, sans modifier l’apparence du sol et sans nuire à sa qualité ni à sa composition,

-  sol apte à supporter les instruments de culture classiques et le pâturage des bovins pendant 6 à 8 mois de l’année, lorsque les conditions climatiques sont normales pour la saison,

-  sol apte à produire des cultures fourragères,

-  les pierres ne devront pas être trop importantes afin que le sol soit apte à recevoir des façons culturales régulières.

Quatrième classe: 1 à 5 points/ha

- les autres terres dont les normes et aptitudes ne répondent pas aux critères définis ci-dessus, mais pouvant cependant être utilisées comme pâture.

Morcellement : 0 à 4 points/ha

Il sera attribué une note 0 pour tout îlot inférieur à 0,5 ha, une note 4 pour tout îlot supérieur à 4 ha.

Forme : 0 à 4 points/ha

Cette note sera attribuée en fonction de la régularité des formes de l’îlot. II sera tenu compte, notamment, des angles aigus et des éléments gênants, dont les obstacles. La note 0 peut concerner des terres dont les rayages successifs ne sont pas de la même longueur.

Accès : 1 à 3 points/ha

La note 3 n’est attribuée qu’aux îlots auxquels peuvent accéder en toute saison et sans difficulté particulière les instruments de culture, d’épandage et de récolte classiques.

Eloignement; 1 à 4 points/ha

Cet éloignement est apprécié en fonction de la distance du siège de l’exploitation à l’entrée de l’îlot le plus proche par laquelle peuvent pénétrer tous les instruments agricoles. Pour une exploitation de 20 ha, la note 4 ne sera donnée qu’à des îlots dont l’accès est inférieur à 250 m. Pour les exploitations de surface nettement inférieure ou supérieure, ces chiffres pourraient être diminués ou augmentés.

Relief : 0 à 4 points/ha

Au-dessus de 8% de pente, il est attribué la note 0, au-dessous de 4%, la note 4.

Exposition: 0 à 3 points/ha

La note 0 sera donnée aux terres en pente exposées au nord, la note 3 aux parcelles exposées au sud.

Ainsi, entre 0 et 84 points/ha peuvent être attribués aux terres nues louées sans bâtiment. De 0 à 10 points/ha peuvent être ajoutés quand les biens loués portent des bâtiments traditionnels (hangar à fourrage, matériel).

Le tableau reprend, par catégorie, la valeur locative des terres louées avec bâtiments traditionnels, suivant qu’il s’agit d’un bail en cours ou d’un nouveau bail conclu depuis le 1er Octobre 2010.

Les adhérents intéressés peuvent se procurer la valeur locative des bâtiments spécialisés et hors-sol ou de la maison d'habitation louée par bail rural auprès du service juridique de la FDSEA.

Dominique Molina

Service juridique de la FDSEA

02 98 64 02 20 (choix 2)

Tableau : Le loyer doit être fixé entre des maxima et minima arrêtés par le préfet, en fonction de la qualité des biens loués.

Le loyer doit être fixé entre des maxima et minima arrêtés par le préfet, en fonction de la qualité des biens loués.