Fermiers : Comment fixer le montant du loyer ou comment le réviser ?

La loi prévoit que, lors de la conclusion d’un bail rural, les parties doivent fixer le loyer en monnaie, entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par le préfet et ce, en fonction de critères qualitatifs : état et qualité des sols, état des bâtiments.

Les maxima et minima, arrêtés par le préfet, après avis de la commission consultative départementale des baux ruraux servent à fixer dans le contrat de bail nouveau, la valeur locative du bien loué, et à réviser les éventuels fermages anormaux des baux en cours, suivant l’article 411-13 du Code Rural. Si ces normes n’ont pas été respectées lors de la conclusion du bail, la révision du prix est possible courant de 3^ème année du bail initial ou du bail renouvelé. Au moment du renouvellement, il est également possible d’agir en fixation du prix du bail renouvelé.

Le préfet, chaque année, actualise ces maxima et minima en fonction de l’indice des fermages. En application de la réforme initiée par la Loi de Modernisation de l’Agriculture, la LMA de juillet 2010, l’indice des fermages 2010 est national et en baisse de 1,63%.

S’agissant des baux en cours au 30 septembre 2010, un  arrêté préfectoral signé le 1er octobre 2010, a pour objet d’actualiser les maxima et minima qui leur sont applicables : soit – 1,63% par rapport à 2009 (Voir tableau 1 ci-dessous).

S’agissant des nouveaux baux conclus à compter du 1^er Octobre 2010, le Préfet a décidé de réexaminer les maxima et minima, après avis de la commission consultative paritaire des baux ruraux.

C'est l'objet de l'article 3 et de l'annexe II de l'arrêté préfectoral, signé le 1er octobre 2010 (Voir tableau 2 ci-dessous) qui prévoit une réévaluation des bases des maxima et des minima applicable aux baux nouveaux signés à compter du 1er octobre 2010, ainsi qu’aux baux arrivés au terme de leur durée contractuelle, soit donc à leur renouvellement.

La détermination de la valeur locative d’un bien

Une notation en points permet de déterminer la valeur locative des terres, des bâtiments traditionnels, des bâtiments spécialisés (étable vaches laitières, bovins à l’engrais) et des bâtiments hors-sol (porcherie, poulailler, étable à veaux de boucherie).

S’agissant des terres, l’ensemble des parcelles louées est divisé en îlots de culture, chaque îlot étant constitué soit par une ou plusieurs parcelles cadastrales comparables et contiguës, soit par une partie de parcelle cadastrale lorsque celle-ci n’est pas homogène. Aucune distinction n’est faite entre terres labourables et prairies.

La valeur locative des terres est déterminée en tenant compte des différents éléments énumérés ci-dessous.

Qualité et état du sol

Selon leur qualité et leur état à l’entrée en jouissance, les sols sont répartis en quatre classes, une note étant donnée à chaque îlot.

Première classe : 38 à 62 points par ha

• terre franche pouvant être travaillée jusqu’à une profondeur de 30 cm et plus sans difficulté particulière, sans modifier l’apparence du sol et sans nuire à sa qualité ni à sa composition,
• sol apte à supporter les instruments de culture classiques et le pâturage des bovins pendant toute l’année, lorsque les conditions climatiques sont normales pour la saison,
• sol sur lequel pourront être implantées toutes les cultures habituellement pratiquées dans la région,
• sol ne contenant pas de pierres ou pouvant contenir quelques pierres sans que leur nombre et leur taille ne nécessite le recours à un épierrage après des façons culturales soignées.

 Deuxième classe: 13 à 37 points par ha

• terre pouvant être travaillée jusqu’à une profondeur de l’ordre de 16 à 30cm, sans difficulté particulière, sans modifier l’apparence du sol et sans nuire à sa qualité ni à sa composition,
• sol apte à supporter les instruments de culture classiques et le pâturage des bovins pendant 9 mois de l’année, lorsque les conditions climatiques sont normales pour la saison,
• sol apte à produire de bonnes cultures fourragères,
• sol pouvant contenir des pierres, à condition qu’elles ne gênent pas la réalisation des façons culturales, ou les pierres ne devront pas être trop importantes afin que le sol soit apte à recevoir des façons culturales régulières.

 Troisième classe: 5 à 12 points par ha

• terre pouvant être travaillée jusqu’à une profondeur de l’ordre de 5 à 16 cm, sans difficulté particulière, sans modifier l’apparence du sol et sans nuire à sa qualité ni à sa composition,
• sol apte à supporter les instruments de culture classiques et le pâturage des bovins pendant 6 à 8 mois de l’année, lorsque les conditions climatiques sont normales pour la saison,
• sol apte à produire des cultures fourragères,
•  les pierres ne devront pas être trop importantes afin que le sol soit apte à recevoir des façons culturales régulières.

 Quatrième classe: 1 à 5 points par ha

• les autres terres dont les normes et aptitudes ne répondent pas aux critères définis ci-dessus, mais pouvant cependant être utilisées comme pâture.

 Morcellement : 0 à 4 points par ha

Il sera attribué une note 0 pour tout îlot inférieur à 0,5 ha, une note 4 pour tout îlot supérieur à 4 ha.

Forme : 0 à 4 points par ha

Cette note sera attribuée en fonction de la régularité des formes de l’îlot. II sera tenu compte, notamment, des angles aigus et des éléments gênants, dont les obstacles. La note 0 peut concerner des terres dont les rayages successifs ne sont pas de la même longueur.

Accès : 1 à 3 points par ha

La note 3 n’est attribuée qu’aux îlots auxquels peuvent accéder en toute saison et sans difficulté particulière les instruments de culture, d’épandage et de récolte classiques.

Eloignement : 1 à 4 points par ha

Cet éloignement est apprécié en fonction de la distance du siège de l’exploitation à l’entrée de l’îlot la plus proche par laquelle peuvent pénétrer tous les instruments agricoles. Pour une exploitation de 20 ha, la note 4 ne sera donnée qu’à des îlots dont l’accès est inférieur à 250 m. Pour les exploitations de surface nettement inférieure ou supérieure, ces chiffres pourraient être diminués ou augmentés.

Relief : 0 à 4 points par ha

Au-dessus de 8% de pente, il est attribué la note 0, au-dessous de 4%, la note 4.

Exposition:  0 à 3 points par ha

La note 0 sera donnée aux terres en pente exposées au nord, la note 3 aux parcelles exposées au sud.

Ainsi, entre 0 et 84 points par ha peuvent être attribués aux terres nues louées sans bâtiment. De 0 à 10 points par ha peuvent être ajoutés quand les biens loués portent des bâtiments traditionnels (hangar à fourrage, matériel).

Le tableaux reprend, par catégorie, la valeur locative des terres louées avec bâtiments traditionnels, suivant qu’il s’agit d’un bail en cours ou d’un nouveau bail conclu depuis le 1er Octobre 2010.

Les adhérents intéressés peuvent se procurer la valeur locative des bâtiments spécialisés et hors-sol ou de la maison d'habitation louée par bail rural auprès du service juridique de la FDSEA

Maxima et minima pour les baux en cours et les nouveaux baux

Aricle paru dans TerrA n°243 du 22 octobre 2010