Entre minima et maxima : Comment fixer le montant du loyer ?

La loi prévoit que, lors de la conclusion d'un bail, le loyer doit être fixé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par le préfet et ce, en fonction de critères qualitatifs : état et qualité des sols, état des bâtiments.

Un arrêté du 19 septembre 2006 prévoit également l'actualisation de -2,21% des catégories de valeurs locatives (exprimées en minima et maxima par catégorie) des terres nues et des bâtiments d'exploitation. C'est un arrêté préfectoral du 11 mars 1997 qui a défini les minima et maxima. Une notation en points permet de déterminer la valeur locative des terres, des bâtiments traditionnels, des bâtiments spécialisés (étable vaches laitières, étable bovins à l'engrais) et des bâtiments hors-sol (porcherie, poulailler, étable à veaux de boucherie).

Les parcelles louées sont divisées en îlots de culture, constitués d'une ou plusieurs parcelles cadastrales comparables et contiguës, ou d'une partie de parcelle cadastrale lorsque celle-ci n'est pas homogène. Aucune distinction n'est faite entre terres labourables et prairies.

La valeur locative des terres est déterminée en tenant compte des différents éléments énumérés ci-dessous.

Qualité et état du sol

Selon leur qualité et leur état à l'entrée en jouissance, les sols sont répartis en quatre classes, une note étant donnée à chaque îlot.

1^ère classe : 38 à 62 points par hectare

- terre franche pouvant être travaillée jusqu'à une profondeur de 30 cm et plus sans difficulté particulière, sans modifier l'apparence du sol et sans nuire à sa qualité ni à sa composition,

- sol apte à supporter les instruments de culture classiques et le pâturage des bovins pendant toute l'année, lorsque les conditions climatiques sont normales pour la saison,

- sol sur lequel pourront être implantées toutes les cultures habituellement pratiquées dans la région,

- sol ne contenant pas de pierres ou pouvant contenir quelques pierres sans que leur nombre et leur taille ne nécessite le recours à un épierrage après des façons culturales soignées.

2^ième classe: 13 à 37 points par ha

- terre pouvant être travaillée jusqu'à 16 à 30cm, sans difficulté particulière, sans modifier l'apparence du sol et sans nuire à sa qualité ni à sa composition,

- sol apte à supporter les instruments de culture classiques et le pâturage des bovins pendant 9 mois de l'année, lorsque les conditions climatiques sont normales pour la saison,

- sol apte à produire de bonnes cultures fourragères,

- sol pouvant contenir des pierres, à condition qu'elles ne gênent pas la réalisation des façons culturales, ou qu'elles ne soient pas trop importantes afin que le sol soit apte à recevoir des façons culturales régulières.

3^ième classe: 5 à 12 points par ha

- terre pouvant être travaillée jusqu'à 5 à 16 cm, sans difficulté particulière, sans modifier l'apparence du sol et sans nuire à sa qualité ni à sa composition,

- sol apte à supporter les instruments de culture classiques et le pâturage des bovins pendant 6 à 8 mois de l'année, lorsque les conditions climatiques sont normales pour la saison,

- sol apte à produire des cultures fourragères,

- les pierres ne devront pas être trop importantes afin que le sol soit apte à recevoir des façons culturales régulières.

4^ième classe: 1 à 5 points par ha

- les autres terres dont les normes et aptitudes ne répondent pas aux critères définis ci-dessus, mais pouvant cependant être utilisées comme pâture.

Morcellement : 0 à 4 points par ha

Il sera attribué une note 0 pour tout îlot inférieur à 0,5 ha, une note 4 pour tout îlot supérieur à 4 ha.

Forme : 0 à 4 points par ha

Cette note sera attribuée en fonction de la régularité des formes de l'îlot. II sera tenu compte notamment des angles aigus et des éléments gênants, dont les obstacles. La note 0 peut concerner des terres dont les rayages successifs ne sont pas de la même longueur.

Accès : 1 à 3 points par ha

La note 3 n'est attribuée qu'aux îlots auxquels peuvent accéder en toute saison et sans difficulté particulière les instruments de culture, d'épandage et de récolte classiques.

Eloignement : 1 à 4 points par ha

Cet éloignement est apprécié en fonction de la distance du siège de l'exploitation à l'entrée de l'îlot la plus proche par laquelle peuvent pénétrer tous les instruments agricoles. Pour une exploitation de 20 ha, la note 4 ne sera donnée qu'à des îlots dont l'accès est inférieur à 250 mètres. Pour les exploitations de surface nettement inférieure ou supérieure, ces chiffres pourraient être diminués ou augmentés.

Relief : 0 à 4 points par ha

Au-dessus de 8% de pente, il est attribué la note 0, au-dessous de 4%, la note 4.

Exposition : 0 à 3 points par ha

La note 0 sera donnée aux terres en pente exposées au nord, la note 3 aux parcelles exposées au sud.

Entre 0 et 84 points par ha peuvent ainsi être attribués aux terres nues louées sans bâtiment. De 0 à 10 points par ha peuvent être ajoutés quand les biens loués portent des bâtiments traditionnels (hangar à fourrage, matériel).

Le tableau 2 reprend, par catégorie, la valeur locative des terres louées avec bâtiments traditionnels. Les adhérents intéressés peuvent s'adresser au service juridique de la FDSEA pour obtenir les tableaux des valeurs locatives actualisées des bâtiments spécialisés et hors-sol.

Si ces normes n'ont pas été respectées lors de la conclusion du bail, la révision du prix n'est possible que courant de 3^ième année du bail initial ou du bail renouvelé. Au moment du renouvellement, il est également possible d'agir en fixation du prix du bail renouvelé.

Valeur locative actualisée au 29 septembre 2006 de terres louées avec bâtiments traditionnels (hangar à matériel, fourrage).

POINTS/ha	CATEGORIES	EUROS / ha
94 points   80 points	Première catégorie - maximum                            - minimum	173,98 148,04
80 points   60 points	Deuxième catégorie - maximum                               - minimum	148,04 110,99
60 points   40 points	Troisième catégorie - maximum     - minimum	110,99 74,09
40 points   20 points	Quatrième catégorie - maximum  - minimum	74,09  37,04
20 points    3 points	Cinquième catégorie - maximum                               - minimum	37,04   5,56

article paru dans TerrA n°31 - édition Finistère - 28 septembre 2006